今后的市场究竟会走向何处！

2019年10月05日

今后的市场究竟会走向何处！

Shy  最合适的家  2017-01-11

楼市政策频出的2016年,犹如上演了一部集聚看点的“楼市大片”——全民参演的阵容,跌宕起伏的情节,抑扬顿挫的节奏,伴随着瞬息万变的发展,分分秒秒牵动每一位观众的神经。
回顾整个2016年,前半年各地趁着较为宽松的楼市环境纷纷出台降息、降准、降税、甚至降首付等政策去库存,楼市景观火热一片,成交量直线飙升。而后半年,为了稳住如此“上火”的楼市,一系列调控政策也终于到来,动荡结束回归平静,火热场面偃旗息鼓。

珠海楼市在降首付、调整公积金、全面放开楼市限购等政策的发酵下,珠海楼市犹如野火燎原,势不可挡——成交行情热闹,高价地块频现,楼价快速上涨,项目开盘一度供不应求。而仅仅半年之后,珠海又再次重启限贷限购,楼市回归一片平静。

2016年的楼市格外的动荡,从上半年的芝麻开花节节高到后面的趋于冷淡,从全面取消限购后的疯狂到年底的平静,我们见证了珠海楼市的大起大落。
2016房地产政策解读
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一、1月1日：全面放开二胎政策正式实施
2015年,十八届五中全会决定,我国将在坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略的基础上,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。随后新的《广东省人口与计划生育条例》出台,条例规定珠海从2016年元旦开始实施全面二孩政策  。

二胎政策的全面实施,改变的不仅仅是单个家庭的成员结构,还有以家庭为单位的购房需求。二孩之后,三房、四房都将成为刚需品,如此一来,未来的项目产品结构势必发生变化,大户型将逐渐成为“抢手货”。
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二、2月2日：首套房首付比例最低降至2成二套房3成
2月2日下午,央行、银监会发布的房贷新政显示：在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,首套房首付比例最低可以降低至20%,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于30%。
    尽管要满足一定需求才能申请到首付2成优惠的要求,但对于首次购房的“刚需族”而言,条件已经大大放宽。首付降低,对于那些想置业的“月光族”白领来说无疑有了奋斗的目标,这也是刚需家庭最大的福音。
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三、2月21日：住房公积金存款利率涨至1.50%
央行发布消息称,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行,上调后的利率为1.50%。
《通知》表示,完善职工住房公积金账户存款利率形成机制,既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益,进一步提高住房公积金制度公平性和有效性,也有利于简并住房公积金存款利率档次,符合利率市场化改革的总体方向。


     虽然利率调整幅度不高,但从公积金政策形成机制方面来看,住房公积金上涨的政策实则是为了鼓励有意置业的购房者积极缴纳公积金,最终目的还是回归购房。当然,对于目前没有置业意向的人来说,缴纳住房公积金也是一种不错的理财渠道。
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四、2月22日：调减房地产契税、营业税
2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知,规定自2016年2月22日起,除北上广深外,房地产交易环节契税、营业税将享受比以前更加优惠的政策。
契税方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)：90㎡面积及以下的,减按1%的税率征收契税；90㎡以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买二套住房,90㎡及以下的,减按1%的税率征收契税；90㎡以上的,减按2%的税率征收契税。
营业税方面,个人将购买不足2年的住房对外销售,全额征收营业税；2年以上(含2年)的住房对外销售,免征营业税。    有分析认为,此次契税和营业税的调减优惠是房地产“去库存”和稳定市场的重要举措,可以带动刚性需求、刺激改善性需求,还可以促进二手房市场活跃。调减优惠的出台让诸多项目成为热销,成交行业大好,但是这也加强了房价上涨的可能。
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五、3月1日：央行2016年首次降准
央行2月29日发布公告,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。专家分析称外汇占款下降、资本流出需要降准来对冲,流动性短期紧张局面将有所缓解。
      2016年的央行首次降准对于股市来说属于重大利好政策。有专家预计,此次降准将释放6000—7000亿流动性,这对经济稳定、房地产去库存、股票市场回暖有重要作用。
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六、4月13日：珠海全面取消限购
在“珠海全面取消限购政策”消息公布近一个月的时候,珠海住建网4月13日发布文件,珠海全面取消住房限购政策。文件称,停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。在全市范围内,居民(含非户籍居民)购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。
一方面,取消限购以及后续利好政策后,更多外地人才被吸引进来,这势必带动主城区中小户型的成交行情。
另一方面,珠海主城区全面取消限购意味着珠海楼市布局的改变,在取消限购的消息放出之后,珠海的房价已经呈现上涨的趋势,这在很大程度上刺激了楼市交易,本土购买力逐渐减弱。而全面取消限购后,更多的外地投资者和置业客涌入珠海,这就使得主城区市场供求关系变得相对紧张,房价进一步上涨,楼市交易慢慢进入白热化。
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七、5月1日：全国“营改增扩围”正式实施
全国“营改增扩围”从5月1日起实施。此次试点范围将扩至建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负“只减不增”。据测算,全市新增试点纳税人6万多户。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,除北上广深以外的个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的,免征增值税。
5月1日后,营业税彻底退出历史舞台,全面征收增值税的时代已经到来。横琴新区、高新区、斗门区、金湾区、高栏港区已实现了国地税联合办税。按照计划,珠海在2016年内实现全市国地税联合办税。
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八、6月3日：国务院出台房屋租赁新政
6月3日下午,国务院公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出,将从培育租赁市场供应主体、鼓励租赁住房消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六大方面发展住房租赁市场。
珠海城市发展在近些年非常迅速,各产业不断丰富扩大完善,越来越多的外来人口涌入珠海。因此产生庞大的租赁消费需求,而这时,优质单身公寓应运而生,并逐渐受到了投资者的关注。租赁新政的出台,让楼市产品结构有了进一步的改变。
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九、8月10日：公积金缴存比例调整至不超过12%
8月10日,珠海市住房公积金管理委员会、珠海市人力资源与社会保障局、珠海市财政局联合发布《关于2016年度我市住房公积金月缴存限额标准的通知》,明确从2016年7月起至2017年6月,全市企业和职工个人缴存住房公积金的比例上限为12%,下限为5%,具体比例由各企业根据自身生产经营状况和企业需要在此区间自行决定。
据有关负责人表示,在当前宏观经济压力较大的情况下,适当降低公积金缴存比例和基数,一方面可以使困难企业保持正常开工,创造更多就业岗位,吸纳更多社会人员就业,另一方面对稳定社会经济起到积极推动作用。
本身就以扶持困难企业为目的的此次调整,对企业来说,大大减负,2016年珠海可为企业减负约2.63亿元。
对个人来说,职工现金收入增加,即到手的工资将增多。但工资不变的情况下,公积金缴存比例越低,拿到最高贷款额度的可能性就越低。即将来贷款的额度将变少。
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十、10月6日：珠海重启限购限贷
2016年10月6日,珠海市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》。自即日起,珠海市执行住房限购政策,对以下类型居民家庭,暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：
1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭;
2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭;
3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。
即,珠海重启限购限贷后,本地限购3套,外地限购1套。    势头正旺的楼市在金九银十被泼下一盆“冷水”,珠海楼市迅速降温。全国多地相继出台调控政策,而珠海的限购限贷可以说是“顺势而为”,这对场面有些失控的楼市确实起到抑制作用。
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十一、10月6日：珠海实行“一房一标价”
珠海市发展和改革局官网发布了《关于我市商品房销售价格备案的通知》,要求从2016年10月6日起,珠海市区域内的房地产开发企业新建商品房项目在销售（预售和现楼销售）前,必须到市价格主管部门办理价格备案手续。市价格主管部门在其官网上公布商品房价格备案情况。
开发企业向市价格主管部门申请商品房销售价格备案时,应申报每套房屋价格,实行一套房一标价。通知要求,开发企业应当遵循公平、合法和诚实信用原则合理定价。应充分考虑商品房项目开发的综合成本以及产品的市场定位,合理制定商品房的价格并按要求申报备案。
开发企业向市价格主管部门申请商品房销售价格备案的同时,申报每套房屋价格,实行一套房一标价。这是继珠海楼市“限购”令重启后,最严的备案制度,一经备案,购房者查看备案房价一目了然,买房也能量力而行。
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十二、10月18日：珠海实行“一房一认筹”
珠海市住建局网站公布的关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》通知显示,已取得预售的新楼盘要实行一房一认筹。
对取得预售许可的楼盘,开发企业开展的认筹（预定、认购）活动,实行一对一认筹（即一房一认筹）,并请在10月20日之前,将所有认筹人（购房者）认筹确定的具体房号整理报珠海住建局和市不动产登记中心,逾期银行将不予办理限购前的贷款政策,没有对应具体认购房号的认筹人,不予受理贷款申请。
通知同时要求,房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营场所等显著位置公示住房限购、限贷政策,不得向限制购房对象销售限制范围内的普通商品住房或相应面积的二手住房(含提供中介代理服务)。
自10月6日珠海重拾限购后,之后再出一套一标价,18日,调控政策再出细则。为了给楼市“降火”,调控政策不断升级,而楼市也的确在如此力度下平静下来。
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十三、10月25日：珠海新建商品房实行价格备案制
10月25日,珠海住建局发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》,进一步明确房地产“限价”政策,新建商品房实行价格备案制,价格增幅不得高于参考基准价格的3%。需要调整价格的,重新备案的间隔期应在6个月以上。

10月对于楼市来说是个“多事之秋”,价格备案制度实施,购房者对于意向楼盘能够心中有数,而且买房人与卖房人相互之间的交流更加透明,坐地喊价现象得到改善。而楼市继续“冷静”。
根据合富辉煌监测数据显示,11月首周（10月31日-11月6日）,珠海新房网签总量继续下跌,这是自从10月6日珠海宣布重启限购之后,楼市成交量连续4周出现环比下跌情况。全市共网签商品房855套,环比前一周分别下跌了10.8%和18.9%。
兔子胡萝卜萌图
十四、12月12日：公积金贷款新政：首套房首付上调至三成
12月12日,珠海市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知》,明确要求：公积金贷款购买首套房的首付要求不低于30%,对拥有两套及以上住房的,将停止放贷。
即,住房公积金缴存职工家庭首次购买普通住房,住房公积金贷款最低首付款比例不低于30%；拥有一套住房,其相应购房贷款未结清但住房公积金贷款已结清的,再次申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%；对拥有两套及以上住房的职工家庭,暂停发放个人住房公积金贷款。
究根结底,此次新政的目的还是稳定房地产市场。
珠海左岸房地产顾问有限公司总经理李炳亮认为,此次明确调高公积金贷款首套购房首付比例、限制二套房以上公积金贷款,也是稳定房地产市场、降低杠杆风险的手段之一。但由于该政策此前实际上已在实施,因此对楼市实质影响不大,更多是对购房者的心理影响。
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总结来说在过去的2016年的楼市格外的动荡,从上半年的芝麻开花节节高到后面的趋于冷淡,从全面取消限购后的疯狂到年底的平静,我们见证了珠海楼市的大起大落。
2017年已经开始,珠海楼市如何发展,我们共同期待！
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